Login

Fiscaal vriendelijke ontbinding van ‘compromis’ bij aankoop van een onroerend goed


Gepubliceerd door: Johan Lemmens


HuisjeWeldra zal iemand die een onderhandse verkoopovereenkomst voor een onroerend goed heeft ondertekend en daarop wil terugkomen, dit kunnen doen zonder een zware fiscale kost. Zodra het ontwerp van decreet door het Vlaams Parlement is goedgekeurd zal namelijk een bijzonder vast recht gelden voor minnelijke ontbinding of vernietiging van onderhandse koopovereenkomsten van onroerende goederen.



Wanneer iemand een onroerend goed koopt, wordt doorgaans een onderhandse verkoopovereenkomst of “compromis” opgemaakt. Hoewel er op dat moment nog geen authentieke akte verleden is, is de koop daarmee toch voltrokken. Er is immers een overeenkomst bereikt over het voorwerp en de prijs. De verkoop is bijgevolg definitief. De notariële akte is enkel nodig voor de tegenstelbaarheid van de verkoop aan derden.

Elke verkoop, ruiling, en andere overeenkomst onder bezwarende titel waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen, is onderworpen aan het evenredig mutatierecht. In het Vlaamse Gewest bedraagt dat evenredig recht momenteel 10 % (voor de aankoop van bescheiden woningen geldt een tarief van 5 %). De koopovereenkomst moet bovendien worden geregistreerd binnen vier maanden na de ondertekening ervan.

Een compromis wordt vaak ondertekend zonder deskundige bijstand, zodat partijen niet altijd goed op de hoogte zijn van de precieze gevolgen van het ondertekenen ervan. In de praktijk blijkt vaak dat partijen menen dat de koopcompromis slechts een voorlopig document is waarop ze nog zonder problemen kunnen terugkomen of waarmee ze nog alle kanten uitkunnen. Niet dus!

Zo gebeurt het regelmatig dat de koper, na het ondertekenen van de compromis, zich de bedenking maakt dat hij het onroerend goed niet in persoonlijke naam wil aankopen. Eigenlijk is zijn bedoeling het goed te verwerven voor zijn zoon of dochter, of op naam van zijn echtgenote en zichzelf, of, waarom niet, voor een (nog op te richten) vennootschap.

Het is echter niet mogelijk de authentieke akte te laten verlijden op naam van een andere koper, ook al zou de verkoper geen bezwaar hebben tegen die wijziging, zonder zware fiscale consequenties. De notaris is namelijk gehouden door de bepalingen van de onderhandse verkoopovereenkomst. Als de akte uiteindelijk wordt verleden op naam van een andere koper, is er sprake van een wederverkoop, waardoor het registratierecht een tweede keer verschuldigd is. Een duur grapje dus.

Om dergelijke fiscale afstraffingen te vermijden wil de Vlaamse regering kandidaat-kopers en –verkopers vanaf 1 november 2007 een rechtszekere en fiscaalvriendelijke oplossing aanbieden (Stuk 1344 (2007-2008) - nr. 1, 10 oktober 2007).

Wanneer alle partijen besluiten de initiële overeenkomst minnelijk te ontbinden of te vernietigen nog vóór de evenredige registratierechten betaald zijn, zal de initiële verkoop slechts aan een vast registratierecht van 10 EUR worden onderworpen, op voorwaarde dat de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging samen met de initiële overeenkomst tijdig – binnen de vier maanden – ter registratie wordt aangeboden. De overeenkomst tot ontbinding moet dateren van minder dan één jaar na de dagtekening van de ontbonden of vernietigde overeenkomst.

Aankopen door zogenaamde beroepspersonen (zij die in aanmerking komen voor het verlaagd registratierecht) en inbrengen in vennootschappen komen niet in aanmerking.




alexander - (20/01/2008 - 13:48)


Was het voor deze regeling mogelijk om in de onderhandse-overeenkomst fase een gezamelijk verzoek tot terugbetaling vd registratie rechten te vragen aan de ontvanger hangende de gerechtelijke procedure tot ontbinding van de overeenkomst die door beide partijen gevraagd is? Is er een gerede kans dat dat terug betaald wordt?
In dit geval had kopende partij al een gerechtelijk verzoek tot ontbinding bij de rechtbank ingediend voordat de registratierechten betaald waren.
Betaald de overheid rente over terugbetaalde registratiegelden?
En als koper de registratierechten niet betaald, kan dat dan op verkoper verhaald worden? Hoop dat u hier antwoorden op heeft. Vriendelijke groeten, Alexander


Johan Lemmens - (28/01/2008 - 20:50)


Hallo Alexander,

Met enige vertraging kom ik terug op je vraag. Registratierechten kunnen slechts worden teruggegeven wanneer de overeenkomst door de rechtbank wordt uitgesproken en het vonnis/arrest kracht van gewijsde heeft bekomen. De vordering tot ontbinding/herroeping van de overeenkomst moet binnen het jaar ingesteld worden te rekenen vanaf de datum van de overeenkomst.

De in te vorderen of de terug te geven registratierechten brengen niet van rechtswege interesten op. Zo er nalatigheids- of moratoire interesten zijn verschuldigd geldt de rentevoet en de regels zoals die zijn vastgesteld in burgerlijke zaken.

Niet alleen de koper maar ook de notaris en de verkoper worden tegenover de administratie aansprakelijk gesteld voor de betaling van de verschuldigde registratierechten. Het verhaal van de schatkist is dus niet beperkt tot de partij die de rechten moet afdragen maar tot alle contracterende partijen.

Hopelijk ben je hier wat mee.

Johan Lemmens


Tinneke - (13/06/2008 - 13:44)


15 november 2007 is er een compromis getekend voor ons huis dat wij te koop stelden. 15 maart moest de akte verleden zijn, dit is nog steeds niet gebeurd.
Kunnen wij bij minnelijke ontbinding schadevergoeding eisen van de tegenpartij?
Wie moet de registratierechten betalen als het tot een rechtszaak komt?


Johan Lemmens - (17/06/2008 - 20:42)


Hallo Tinneke,

Zoals je allicht weet is de verkoop, indien er geen opschortende voorwaarden in de compromis zijn bedongen, voltrokken van zodra koper en verkoper akkoord zijn met betrekking tot de verkochte zaak en de prijs.

Een aantal alternatieven dienen zich aan om uit uw impasse te raken:
1. vordering tot gedwongen uitvoering;
2. vordering tot ontbinding; en
3. de overdracht in der minne ontbinden of vernietigen.

Vooraleer naar de rechtbank te stappen is het noodzakelijk om de koper schriftelijk én aangetekend in gebreke te stellen. Meestal bevat de compromis dienaangaande een clausule.

Indien de koper de ingebrekestelling zonder nuttig gevolg laat binnen de vooropgestelde termijn (ook hier is de termijn meestal opgenomen in de compromis) heeft u de keuze tussen de gedwongen uitvoering of de ontbinding van de compromis nastreven (met verzoek tot schadevergoeding).

De tweede hypothese is vaak te prefereren boven de gewongen uitvoering omdat u geen rekening moet houden met de eventuele insolvabiliteit van de koper en u vermijdt bovendien de nadelige financiële en fiscale gevolgen die een rechtsvordering tot gedwongen uitvoering bij een insolvabele koper inhoudt (nl. het niet ontvangen van de verkoopprijs én het betalen van de registratierechten vermeerderd met de boetes in geval van laattijdige betaling).

Let wel: in de praktijk zal de vordering tot ontbinding vaak leiden tot het voorschieten van de registratierechten door de verkoper (compromis moet binnen de 4 maanden na ondertekening (of laatste opschortende voorwaarde) geregistreerd worden !). U hebt dan wel recht op de teruggave van de voorgeschoten registratierechten na een door de rechter uitgesproken of vastgestelde ontbinding. De rechtszaak moet in ieder geval aangespannen worden binnen het jaar na de ondertekening van de compromis anders vervalt ook het recuperatierecht !

De derde oplossing, mn. een regeling in der minne, geniet allicht de voorkeur. In dit geval is het echter bijna uitgesloten om een schadevergoeding te bekomen van de koper. De voordelen zijn echter dat geen registratierechten moeten worden voorgeschoten, geen rechtsprocedure moet worden opgestart en dat het onroerend goed zeer snel terug te koop kan worden aangeboden.

Deze maand is trouwens een circulaire verschenen waarin netjes wordt uiteengezet hoe de fiscale administratie omgaat met de minnelijke ontbinding/vernietiging van een compromis. Deze circulaire is te vinden op www.fisconet.be en dateert van 2 juni 2008 (nr. 6/2008).


nicole - (07/08/2008 - 01:15)


beste johan, ik hoop dat je mij ook kan helpen, enige jaren geleden kocht mijn broer samen met zijn vriendin de naakte eigendom van het huis van onze vader, toen nog in leven, kort daarna als dement opgenomen in een tehuis, en zonder medeweten van ons drie andere kinderen (zussen en broer), nadien gebeurde er een ontbinding van het contract, op zijn eigen vraag beschreven bij een notaris, en op ons uitdrukkelijk verzoek, dus mijn broer en zijn vriendin hebben het huis in feite terug gegeven aan vader en het staat terug op vaders naam, nu beweerde een advocate destijds dat er in het geval van een ontbinding waarbij de koop in feite niet heeft plaats gehad, wij recht zouden hebben op teruggave van het registratie recht via een gerechterlijke procedure,
de vriendin van mijn broer wilde daar geen gebruik meer van maken, het registratie geld was ook het geld van onze vader, en is nu nog steeds bij de staat, terwijl de verkoop van het huis door vader aan onze broer is ontbonden,
mijn vraag aan u is, of wij als benadeelde partij het regstratie geld kunnen terugvragen in deze kwestie? via het gerecht?
is hier een bezwaartermijn voorzien? volgens de advocate was er dat niet in zulke gevallen,
mijn broer en zijn vriendin moesten zelf de procedure starten en wilden dat niet omdat zij niks met het advocaten te maken wilde hebben, maar dat betekende dat wij en toen nog natuurlijk vader zelf het registratie geld kado hebben gedaan aan vadertje staat, terwijl er een ontbinding is geweest en het huis terug op vader zijn naam stond,
mijn broer had destijds zelf voor vader een voorlopige bewindvoerder laten aanstellen, die hem zogezegd kon beschermen tegen "buitenstaanders" die met zijn geld weg wilden,
deze advocaat krijgt ooknog eens 3 %, bij vader zijn overlijden, en dat dank zij onze broer, die beheerder was dus aangesteld zonder enige verwittiging aan de andere kinderen!!
wij kregen hem er ook niet meer uit, zelf na schriftelijk verzoek bij de vrede rechter!
onze ouders zijn gescheiden en mijn vader woonde alleen, om conflicten met moeder te vermeiden en als jonge kinderen kwamen we niet bij vader, alleen toen de jongste broer een vriendin had besliste hij er buiten ieders weten om bezoekjes te brengen en zo vader te overtuigen om zijn huis te "schenken" aan hun (fictieve verkoop)
mijn broer en zijn vriendin wonen nu in huis van moeder en hebben daarom huis teruggegeven,
maar zij wilden niet procederen voor teruggave van registratie geld van 800.000 Belg. franken, dat is nog steeds in het bezit van de belgische staat, en ik heb het daar erg moeilijk mee,
kunnen wij als andere kinderen met een advocaat procedure starten en maken wij enige kans op teruggave registratie recht?
is er in zo'n geval een bezwaar termijn? volgens die advocate was er die niet,
maar moesten de zogezegde "kopers' het zelf opstarten,
ik zou iets willen ondernemen om dat geld terug te vorderen, het is in feite geld wat in de erfenis moest komen, en nu is de staat er mee weg, door toedoen van onze broer,
kan u ons hierin beraden?
sorry voor al deze uitleg, en op voor hand héél véél dank voor uw hulp!
nicole


Eveline Smet - (15/11/2010 - 13:12)


Beste Denise,

Ik kan u melden dat de opgenomen bedingen in de verkoopovereenkomst of compromis volledig rechtsgeldig zijn.
Het schadebeding van 10% is een courant en redelijk percentage van schadevergoeding. Dit is ook meestal het bedrag dat als voorschot van de koopprijs wordt overeengekomen.
Er is aan alle voorwaarden voor het bekomen van deze schadevergoeding voldaan, namelijk:
- er is een termijn van 4 maanden verstreken tussen de compromis en het overgaan tot het verlijden van de akte;
- u bent overgegaan tot een voorafgaandelijke ingebrekestelling;
- de koper heeft nagelaten enige reactie te geven binnen de vooropgestelde termijn.

Kortom: de overeenkomst is van rechtswege ontbonden, en u hebt hierdoor het recht op de schadevergoeding verworven.
Principieel zou u tot invordering van deze vergoeding kunnen overgaan.

Echter, het is toch aan te raden om eerst nogmaals een aangetekend schrijven, inclusief antwoordtermijn, te sturen naar de kandidaat- koper teneinde te informeren naar de stand van zaken en naar zijn of haar intenties. Vermeld hier zeker in dat u verdere juridische stappen zal ondernemen indien ook dit schrijven onbeantwoord blijft binnen een termijn van bijvoorbeeld 15 of 20 kalenderdagen.

Bij gebreken aan een antwoord kan u vervolgens tot invordering via de gerechtelijke instanties overgaan.
U zal hiervoor wel over een uitvoerbare titel moeten beschikken, dus u zal desgevallend eerst via de rechtbank moeten passeren alvorens u een gerechtsdeurwaarder kan inschakelen.

Hopende u hiermee op voldoende wijze te hebben geïnformeerd,

Met vriendelijke groeten,

Eveline Smet
Alaska Antwerpen-Waasland


Denise Magdaleens - (05/11/2010 - 12:21)


Op 2 juni 2010, werd een verkoopovereenkomst getekend van mijn eigendom. Op 4 oktober moest de authentieke akte getekend worden.,welke tot nu toe niet gedaan is. De koper heeft geen financiele problemen.
In de compromis is bepaald :" Ingeval van niet naleving door één der partijen van de bij deze aangegane verbintenissen en na ingebrekestelling bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot, welke zonder gevolg gelaten werd gedurende een periode van vijftien dagen, zal deze verkoping van rechtswege ontbonden zijn. In dit geval zal een som ten bedrage van 10% van de verkoopprijs aan de benadeelde partij verschuldigd zijn ten titel van schadevergoeding . De partijen behouden zich nochtans het recht voor de gedwongen uitvoering van deze overeenkomst te vervolgen ...."
Op 13 oktober : aangetekende brief met ingebrekestelling.
Tot op heden geen gevolg van de koper.

Wat kan ik doen om een spoedige oplossing te bekomen.
Ik heb het geld nodig voor de aankoop van mijn nieuw huis.

Dank voor uw antwoord.


3500 keer bekeken

Rubrieken: Vennootschapsbelasting Registratierechten

Tags: aankoop Onroerende goederen Registratierechten







Favoriete tweets van TaxWorld